近日，全国城镇老旧小区改造工作现场会在沈阳召开，辽宁省、浙江省、辽宁省沈阳市、北京市石景山区、重庆市九龙坡区、湖南省长沙市、广东省广州市等地交流了经验做法。
辽宁：聚焦“为民、便民、安民” 把老旧小区改造“改”到群众心坎上
近年来，辽宁省住房城乡建设系统聚焦“为民、便民、安民”，着力实施以老旧小区改造、老旧管网改造等为重要内容的城市更新行动，逐步形成以党建引领为核心、以共同缔造为主线、以完整社区为目标、以“1358”工作法为路径的具有老工业基地特色的老旧小区改造之路。
坚持民生为要 强化谋定快动
辽宁省委、省政府始终把老旧小区改造作为重要的民生工程和发展工程。2022年，省委、省政府作出实施全面振兴新突破三年行动的重大决策部署，聚焦10个方面突破、50项重点任务聚力攻坚，把实施城市更新行动作为一项重要内容，全面推进城镇老旧小区改造工作。省政府将老旧小区改造列入15项重大工程，清单化、项目化、工程化推进，努力实现当年开工、当年完工；连续四年纳入省政府民生实事，连续三年对改造成效明显的地区实施正向激励，共给予2700万元资金奖励。辽宁省制定改造建设导则和典型示范项目评价标准，在沈阳、大连、鞍山、丹东召开全省老旧小区改造现场会，推广示范城市经验做法，培育31个创新示范案例。
在发改、财政、住房城乡建设等部门的密切配合下，2019~2023年，全省累计改造老旧小区5230个，建筑面积1.64亿平方米，惠及居民237万户，改造规模居全国前列。
遵循城建规律 创新务实举措
作为老工业基地，辽宁省按照“先民生、后提升，先急需、后改善”的原则，创新实施“1358”工作法，围绕一项总体要求系统谋划，区分三个改造阶段分类指导，完善五个工作机制统筹推进，聚焦八项重点任务有序实施。着力在“三个坚持”上下功夫：
坚持雪中送炭，基础类改造应改尽改。辽宁省把解决“屋里冷、房顶漏、下水堵”等群众急难愁盼问题放在首位，采取“先地下、后地上”改造顺序，开展“访民问暖”活动，统筹实施老旧小区和老旧管网集中连片改造，屋面防水、外墙保温、管网改造一并实施。近五年，全省累计配套改造小区内各类管网10300公里、改造小区道路2000万平方米、增加外墙保温720万平方米、改造屋面防水2700万平方米，冬季供暖时改造后的室内温度普遍提升2~3摄氏度，居民对供暖质量的诉求下降45%。
坚持宜居安居，完善类改造因地制宜。各地在兜底做好基础类改造的基础上，结合小区实际和群众需求，注重做好加装外挂电梯、增设绿地亭廊、安装路灯摄像头、增加停车位、安装车辆充电桩等完善类改造，让居民推窗见绿、抬脚入园，随时能够健身休闲。沈阳市小西小区在全省率先加装电梯，取得积极示范作用。大连市金普新区融入低碳新思路推进老旧小区改造。丹东市以永安花园小区为试点，实施智能路灯、智能停车、人脸识别等11项智能系统改造，打造“智慧小区、数字生活”。
坚持民呼我应，提升类改造共同缔造。在改造实践中，各地围绕动员群众共建、存量资源整合利用等方面进行探索，配套建设社区党建活动中心、养老服务站、老年食堂、便民网点等社区服务设施，不断完善公共服务功能。沈阳市牡丹社区引入居家养老服务机构，开通就医绿色通道，做实“畅通、暖房、美化、亮化、文化”五项民生工程。鞍山市在小区内植入“8890幸福驿站”，完善党政服务、诉求办理、贫困帮扶、便民服务、医养结合、金融服务六大功能。
推动工作下沉 打造治理新局
老旧小区改造不仅是改造工程，也是推进社会治理具体实践。辽宁省将老工业基地基层党建引领优势充分融入改造全过程，注重发挥小区基层党组织和广大党员带头作用，引领居民由“旁观者”转向“参与者”，由“要我改”转向“我要改”，打造共建共治共享的社会治理新格局。
前期准备阶段，党建引领、问需于民。辽宁省坚持群众的事让群众商量着办，采取线上线下相结合的方式，因地制宜积极搭建议事平台，从提出改造建议到商量改造方案由居民全程参与。沈阳市建立“人民设计师”制度，即“一个社区一名设计师、一个小区一张图纸”，充分结合居民意愿确定改造方案。大连市开展“党员下沉小区”活动，每个改造项目选派一名党员具体负责，公开联系方式，及时协调解决问题。鞍山市实行“五步议事法”，建立“自下而上”生成改造项目机制。
中期改造阶段，过程监督、问计于民。为凸显居民在改造中的“主角”地位，辽宁省建立以小区为单位的居民监督机制，搭建由居民监督员，街道办事处，设计、建设和施工单位等共同参与的平台，鼓励具有技术专长的居民参与工程监督，将居民满意度纳入改造评价指标，实行“民意验收”和专业验收相结合。沈阳市建立“一评双考两公开”监督机制，运用第三方考核和社会评价的方式，对改造工程定期考核评议。大连市采取扫描二维码、填写纸质问卷、电话回访等多种方式，扩大改造调查覆盖面。鞍山市改造过程中累计发放调查问卷20余万份，居民参与调查率95%，满意率98%以上。
后期管理阶段，共同治理、问效于民。辽宁省将社区治理能力建设融入改造之中，调动小区居民、社会力量和关联单位积极性，推动治理重心向基层下移，共商共建老旧小区管理长效模式。沈阳市将“两邻理念”融入长效治理，构建“居民协商议事委员会+居民自我管理委员会+物业服务中心”于一体的协商共治体系。大连市采用设计、采购、施工、运营一体化的“epc+o”的模式，吸引社会资本参与老旧小区改造管理。本溪市推动“业委会+物业公司+社区+志愿者”的自助式物业管理模式。丹东市、锦州市充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，推动“支部建在小区”“党旗飘在小区”。
实施有机更新 注重以“新”换“心”
城镇老旧小区改造是实施城市更新行动的重要内容。辽宁省顺应城市发展规律，转变城市建设理念，以老旧小区改造为切口，以实施重大民生工程为抓手，完善公共服务功能，建设完整社区试点，传承城市历史文脉，统筹推进老旧小区、老旧街区、老旧厂区连片开发更新改造。目前，全省现有历史文化街区19条、历史建筑1314栋，一批具有示范创新引领作用的城市更新项目和幸福生活场景不断涌现。沈阳市方城历史文化街区以保护修缮历史建筑为核心，与现代文旅功能相融合，打造集非遗文化、美食、休闲、娱乐为一体的城市文化休闲区。大连市冰山慧谷智慧产业园以冰山集团老厂区为蓝本，通过统一的设计风格和创新多元的运营策略，成功转型为工业文化和科技创新的双核心集群产业园。朝阳市利用市委、市政府搬迁旧址，建设文化公园、人民公园，实现“还景于城、还绿于民”。
辽宁省将学习借鉴其他省份的好经验、好做法，按照省委、省政府全面振兴新突破三年行动的统一部署，抢抓发展机遇期和政策窗口期，围绕好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，深入推动老旧小区改造，稳步实施城市更新行动，为推动住房城乡建设事业高质量发展贡献力量。
浙江：推进城镇老旧小区自主更新 助力城市更新多元化发展
自2019年国家启动新一轮城镇老旧小区改造工作以来，浙江省按照相关决策部署，大力推进城镇老旧小区改造工作，已累计开工改造5550个老旧小区，惠及居民176.4万户，基础设施、小区环境明显提升。
主动探索自主更新方式
近期，浙江省总结推广杭州市拱墅区“浙工新村”、衢州市江山市“永安里片区”更新案例，主动探索以业主自主更新方式推进拆改结合型的城镇老旧小区改造：
加强顶层设计，明确政策路径。今年4月1日，经省政府同意，省住房城乡建设厅与省发展改革委、省自然资源厅联合印发了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，进一步明晰了房屋所有人法定维护更新责任，推动政府角色从原先的出资者、实施者回归到组织者、引导者，负责利益统筹、项目审批、工程组织等协调工作，真正把改造的“决定权”交还给小区居民。通过自主更新，对建成年代早、建设标准低、危旧房比例高的老旧小区开展拆除重建，系统解决房屋结构安全、电梯加装、停车位配置、公共服务配套和设备更新等问题。
坚持因地制宜，推动试点先行。通过前期摸排、宣传发动和各地遴选，目前浙江省已初步形成了15个第一批城镇老旧小区自主更新试点项目，涉及改造面积54.72万平方米、居民5436户。省住房城乡建设厅积极指导各地细化制定工作方案，落实政府牵头抓总、部门和街道协同推进的工作机制，力争加快形成一批多种类型的自主更新模式案例。
加强宣传引导，营造舆论氛围。指导意见出台后，省住房城乡建设厅于4月11日上午召开了浙江省城镇老旧小区自主更新试点工作新闻通气会。国内主流媒体关注，相关报道当天阅读量均超百万。
系统总结有效经验做法
实施模式上，坚持政府引导、业主主体。自主更新意愿集中的住宅小区，成立业主自主更新委员会作为组织实施主体，自愿提出更新申请，由政府纳入自主更新计划后，制定自主更新方案由业主共同作出决定。如浙工新村项目，以“一楼幢一代表”为原则成立由13人组成的自主有机更新委员会，代表多数居民行使权利并委托政府部门实施改造，有力地推动共识统一、居民签约、问题协商等工作。
审批流程上，坚持流程优化、部门协同。指导各地结合实际制定相关政策和条件，并按照“一事一议”原则确定试点项目审查审批流程。推行部门联合审查机制，根据联审意见办理相关许可审批手续。严格纳入工程质量安全监督程序，组织联合验收，完成竣工验收备案后，业主可直接办理不动产登记。
政策设计上，坚持激励引导、因地制宜。加强政策激励，通过适当增加居住建筑面积、申请住房公积金、减免经营服务性收费等提高居民开展自主更新的积极性。优化技术标准适用，如试点项目无法达到现行标准和规范，允许通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。
资金筹集上，坚持居民为主、多元筹措。坚持以居民出资为主的资金筹集方式，有效破解了传统更新改造中政府兜底的问题。如拱墅区浙工新村项目，通过居民户均出资90万元左右、政府原有政策补贴（完整社区建设、加装电梯等）、金融贷款支持等措施，有效实现项目资金总体平衡。如江山市永安里片区项目，新房面积与原房屋产权面积对等部分，居民承担1500元/平方米的建安成本，超出扩面部分按8000元/平方米结算，通过适当提高容积率增加的房屋按套补缴土地出让金方式，出售收益冲抵部分建设资金，总体实现资金平衡。
通过城镇老旧小区自主更新，从“要我改”到“我要改”，扭转了多年以来的主体角色“错位”现象；从“改一时”到“改长久”，破解了老旧小区危旧住宅解危的民生难题；从“异地安置”到“原址重建”，更好满足了居民故土情结的精神需求。
积极稳妥推动试点工作
随着城市建设发展逐步进入存量时代，一批危旧住房较多的老旧小区仅仅通过环境整治提升已经难以解决根本的民生和安全问题。省住房城乡建设厅将积极稳妥推动城镇老旧小区自主更新试点工作。
鼓励各地结合地方实际探索创新，努力形成一批可复制可推广的自主更新模式案例，逐步完善城镇老旧小区自主更新的政策和标准体系，为全国城镇社区更新改造提供“浙江案例”。
沈阳：构建城市新图景 打造魅力新沈阳
近年来，辽宁省沈阳市围绕推进城市发展与转型，坚持高品质、精益心，全面实施社会民生保障、产业经济振兴、人文魅力彰显、绿色生态优化、韧性智慧支撑城市更新五大行动，从建设好房子向好小区、好社区、好城区延伸扩面，持续提升城市功能品质、服务品质、生态品质、文化品质，努力建设现代化、生态化、国际化大都市。
高起点规划 着力转变发展方式
沈阳市牢牢把握“一个尊重、五个统筹”，坚持走内涵式、集约型、绿色化的高质量发展新路子，推进以业兴城、以绿荫城、以园美城、以水润城、以文化城，打造“文韵盛京、绿水屏山、城塔形胜、活力家园”。
优化空间格局。着眼“面”，构建“北美南秀、东山西水、一核九点、一带五轴”的国土空间开发保护格局，优化“一主三副、一河两岸”的中心城区发展格局，精心绘制城市骨架；着眼“线”，制定城市更新中长期规划，编制综合交通、海绵城市、全域水网、绿地系统、历史文化名城保护等专项规划，系统改善城市环境；着眼“点”，确定35个核心发展板块，构建“1+3+2”规划体系，推动城市向多中心、组团式、网络化发展，打造城市结构关键点、城市建设新亮点、城市经济增长点。
强化设计引导。夯实生态本底，坚持适地适树，以疏朗开阔的自然特色风貌为主，着力推进“铺满绿”、水系连通等工程，展现沈阳浑厚、大气、舒展的北方特色大山水格局；加强文脉传承，充分利用历史文化、红色文化、工业文化、民族文化资源，依托沈阳故宫、中国工业博物馆等，推出一系列文旅新场景、沉浸打卡地，在历史与现代交融中涵养文化底蕴、激发城市活力；注重体验视角，大至枢纽、街区、建筑，小至绿篱、道牙、井盖，每一处都精雕细琢，一步一景、串景成线、连线成片，建成集风景、人文、时尚于一体的青年大街、恒达路、文艺路等一批青年友好型街区，让city walk成为新风尚。
细化实施路径。抓深入体检，精准查找房屋安全耐久、小区设施完善、街区活力建设、城市竞争力提升等方面的短板弱项，从2019年开始每年确定问题清单和整治建议清单，制定实施计划逐步解决；抓项目包装，统筹资源禀赋、用地布局、设施配套等要素划定更新片区，策划收益率高低，进行项目合理搭配，形成沈北新区eod项目、和平湾“社会投资人+epc”、太原街片区跨项目统筹等多种融资模式，吸引央企、金融机构、民间资本等多方投入，“一河三湾”央地合作投资达583亿元；抓持续运营，构建规划、建设、运营一体化更新模式，将后期运营前置考虑，引入实力强、资源广、经验丰富的运营商提前介入业态策划，引导规划方案设计，探索租让结合、特许经营等方式，激发经营主体参与积极性，1905文创园、红梅文创园、春天文化创意产业园、东贸库时代之城、奉天巷等一批项目持续迸发强大活力。
高标准建设着力提升城市品质
沈阳市坚持对标一流、追赶一流、成为一流，将“三问于民”贯穿于城市更新项目决策、建设和管理各个环节，打造群众点赞的高品质生产生活生态空间。
坚持全过程公众参与。以老旧小区改造为例，改造前，人民设计师采取入户走访、问卷调查、座谈讨论等多种方式征集意见，一区一策、一楼一策为居民量身定制改造方案；改造中，设立公示板，公示改造内容、参建方信息、监督电话等，成立居民监督小组，对改造进度、质量实时监管；改造后，实行过程满意度调查、综合满意度测评、民意验收制度，居民满意率低于90%的不予验收。
坚持全要素规范标准。注重形成互学互鉴的工作导则，老旧小区突出“一拆五改三增加”，推进地上地面地下一体化改造；背街小巷实施“一拆五改五提升”，营造环境优美、交通顺畅、管理有序、安全文明的街巷环境；口袋公园梳理17条建设要求，满足居民休闲、健身、娱乐多样化需求；街路更新提炼54个要素，实施空间形态、经济业态、环境生态、文化活态全面更新。
坚持全链条质量管控。着眼打造精品工程、样板工程，保障设计呈现，设计人员采取图上作业与脚步丈量相结合的方式跟踪校核，确保规划设计落实落地；严格督促检查，发布城市更新项目质量监督控制要点，建立问题发现处置机制和监督督查机制，按照“预防—发现—处置—警示—提升”五步工作法解决问题，提高科学化、规范化管理水平；开展联合验收，组织各领域专业人员在施工过程中和结束后，滚动交办问题清单，持续整改至验收达标。
高效能治理着力夯实基层基础
沈阳市将探索特大城市现代化治理新路子作为城市更新的重要内容，深入贯彻落实“社区建设光靠钱不行，要与邻为善、以邻为伴”“加强社区基层党组织建设，加强和改进社区工作，推动更多资源向社区倾斜，让老百姓体会到我们党是全心全意为人民服务的，党始终在人民群众身边”等要求，坚持党建引领、践行“两邻”理念，推开携手打造更加幸福美好家园行动，构建共建共治共享基层治理新格局。
传递民生温度。建立管理机制，老旧小区全面推开红色物业，深化社区物业党建联建，高标准建设社区党群服务中心180个、小区党群服务站315个，开展“我是雷锋”志愿活动等活动，凝聚基层治理合力；健全服务体系，聚焦为民、便民、安民，推进舒心就业、幸福教育、健康沈阳、品质养老等民生工程进社区，今年全面推开“解民忧、纾民困、暖民心”行动，解决群众关切问题，把好事实事做到群众家门口、心坎上；筑牢安全防线，2680个社区（村）全部建立零事故、零案件、零纠纷“三零”工作室，今年进一步提质扩面，推进“三零”工作室进企（事）业单位，增强事故防范化解、案件违法打击、纠纷源头治理能力。
体现绣花精度。开展全面整治，推动城市管理标准化、设计化、法治化、网格化、社会化、智能化，着眼洁化序化绿化亮化美化文化，常态化实施道路桥梁维护、行道树补植、城乡接合部环境卫生整治等精细化管理十大行动，让城市的每一个角落面貌一新、焕然一新；聚焦重点攻坚，以清洗主次干道、公园广场、城市家具等为重点治“脏”，以规范停车秩序为重点治“乱”，以整治围挡、规范门牌广告招牌、清理建筑立面、整修路面为重点治“差”，着力消除城市治理顽疾；加强服务引导，推动由管理向服务转变，取消阻车石设置慢行空间提示牌，施工围挡张贴安全温馨提示语，公共区域增设便民信息栏，适合街区允许店外经营，于细微之处体现城市柔性管理服务。
提高智慧程度。构建高效运行机制，强化“一网统管”，建立问题“发现—推送—处置—反馈—评估”闭环管理流程；不断丰富应用场景，发挥城市运行管理服务平台智能化支撑作用，开发“控渣土”“扫净路”“好停车”等解决城市管理痛点难点，今年开通数字城管“找茬”通道，实现“移动办”“掌上办”，发现解决问题1.2万个；建设风险评估体系，实时监测燃气、供水、排水、供暖、桥隧等安全运行状态，有效避免风险隐患事件，提升城市韧性。
沈阳市将积极创新突破，不断提高城市规划建设治理水平，奋力谱写新时代城市高质量发展新篇章。
长沙：围绕民生需求 共建美好家园
湖南省长沙市是全国城镇老旧小区改造试点城市，2019年以来，共改造老旧小区2297个，惠及居民35.71万户，拉动内需投资231亿元，惠民生、稳投资、扩内需的综合效应日益凸显。
聚力城市发展 精心谋篇布局
坚持高位统筹。长沙市以“三高四新”战略为引领，组建市城市人居环境局，健全市级统筹、区为主体工作机制，全市“一盘棋”，为改造工作按下“快进键”。
坚持规划先行。“无体检不项目”，扎实开展老旧小区专项体检，科学编制五年改造规划、行动计划，建立完善项目储备库，明确“十四五”期间改造总体目标任务，形成全市改造工作“一张图”，区分轻重缓急，分步有序推进实施。
坚持政策发力。借鉴探索、先行先试。强化政策支撑，出台长沙市老旧小区改造工作实施意见、技术导则、专营管线改造指导意见等40个配套政策文件，构建城镇老旧小区改造工作制度框架和政策体系。
聚焦民生导向 注重内外兼修
推行片区模式。结合城市更新行动，科学划分改造片区，实行多改合一、联动改造，确保改一片成一片。2019年以来，共实施片区化改造项目107个，涉及小区869个、居民13.11万户，同步改造城镇危房1800栋、完成城市斑点治理38.4万平方米。
着力补齐短板。聚焦解决群众“急难愁盼”问题，目前长沙市涉改小区基础类改造已实现应改尽改，同步加装电梯1286台，新增停车位2.96万个、充电设施6901个、文体场所和公共绿地等23.87万平方米，便民综合超市等229个。同时，深入推进绿色完整居住社区建设，共改建增设养老服务场所145个、托幼场所22个。
注重历史保护。坚持保护、活化利用并重，保留城市历史记忆。长沙市结合改造修葺历史风貌建筑，打造历史街巷，其中，潮宗街、坡子街、西文庙坪、白果园、西园北里等历史街巷中的老旧小区成为“网红打卡点”。
聚合各方力量 多元筹措资金
加大财政保障。为推动改造，长沙市级财政按6000元/户、各区县财政按不低于6000元/户的标准予以兜底补助，主要用于基础类改造；积极推进改造资金合理共担，引导居民、专营单位、产权单位等共同出资。
集约部门资金。据悉，长沙市共统筹整合住房城乡建设、发改、民政、卫健、教育、体育等政策资金6亿元，结合国球进社区、儿童友好城市创建、社区养老托幼等专项工作，用于老旧小区基础配套、管线迁改和适老适幼、文体休闲、医疗康养等场所设施改造，分项同步实施，有效减轻财政压力。
培育实施主体。市、区两级均成立更新公司，以市场化方式实施一体化改造，共申报发行城镇老旧小区改造专项债19.79亿元，规模化实施运营主体出资4.28亿元。
聚集党建合力 助力长效发展
健全长效机制。长沙市推进党建与改造深度融合，把建立涉改小区党支部、明确后续长效管理作为改造前置条件，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和社会组织桥梁纽带作用，指导成立业主委员会，健全居民议事制度，完善楼栋长制度，形成“党组织+业主委员会+物业服务企业”的共建机制。
凝聚民意共识。改造前问需于民，推动设计师进小区活动，深入开展入户调查，确保改造意愿征求达到80%以上，改造方案需要经过两轮征询、两轮公示和两级评审。改造中问计于民，搭建议事平台，及时化解矛盾。改造后问效于民，认真开展群众满意度调查和绩效评价。
强化基层治理。实行“民生吹哨，部门报到”，形成“党建引领、联动治理、多方参与”的基层治理新格局。此外，长沙市还出台专门文件，推动开放式老旧小区引入专业物业管理。探索推进老旧小区房屋维修资金续缴归集，比如长沙县90%涉改小区共归集物业维修资金1800万元。
长沙市将善始善终、善作善成，加快推进老旧小区改造攻坚扫尾，推动城市建设高质量发展。
广州：“绣花”功夫精准发力 居民生活“旧”地升级
近年来，广东省广州市以“绣花”功夫积极推进老旧小区改造，采取渐进式、织补式方式“修旧如旧”，注重历史文化保护传承，改善人居环境，完善公共服务设施配套，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。
自2017年起，广州市分三批次梳理制定了1625个老旧小区改造计划，目前已完成改造1018个老旧小区、惠及68.6万户家庭、220万居民，今年正在改造523个老旧小区，力争2025年年底前基本完成老旧小区的改造任务。
动态管理健全工作机制
摸清底数，加强储备。广州市组织开展了以区摸查为主、市级加强核查统筹的底数核查工作，对2000年年底以前建成老旧小区反复筛查、突出重点、多因素比选，在已审定全市城镇老旧小区改造“十四五”规划的基础上，进一步摸清、找准、扩大项目储备库，建立“项目储备库+年度计划+中长期计划”的计划管理体系并进行动态更新管理，逐年滚动实施。
完善政策，部门联动。广州市出台老旧小区改造工作实施方案，成立市长牵头的领导小组，加强部门联动，形成合力，推进各类专项工程同步实施。构建老旧小区改造1+n政策体系，建立健全工作机制，提供制度和组织保障。编制工作指引、设计导则等配套技术文件，从功能优化、环境整治、基础设施、公共服务设施、文化保护与传承等八个方面强化规范。
补齐短板成片连片改造
聚焦民生，补齐短板，提高社区安全韧性。结合城市体检发现的问题，对标完整社区建设标准，积极推进社区补短板行动，完善养老、托幼、医疗等公共服务配套设施，积极推动既有住宅加装电梯，重点改造水、电、气、路等民生事项。
据统计，广州市累计改造老旧建筑5083.05万平方米，“三线”整治2942.91千米，增设无障碍通道178.2千米，完善消防设施8.1万个，加装电梯逾13000台，新增社区绿地和公共空间1028个，配套室内儿童活动中心或场所207个。
成片连片，要素导入。拓展实施单元，出台《广州市以绣花功夫打造老旧小区成片连片改造示范区工作实施方案》，由单个小区改造向成片连片纵深推进，由小区物理空间改造向街区社会治理转变。创新实施模式，科学划分改造片区，以市场化运作方式引进社会资本参与改造项目建设、运营，拓宽资金来源渠道，加强全生命周期管理。后续管养方面，统筹停车场、广告等存量资源，完善公共服务设施、市政公用设施及便民商业设施，比如增加社区服务站、社区文化活动中心、社区图书馆、怡康中心、长者饭堂等，推动以改促治，提升街区活力。
多方参与实现可持续发展
创新路径，多方参与。摸查老旧小区改造项目及周边存量公有房屋资源底数，梳理社区功能短板，出台《关于整合利用存量公有房屋促进城镇老旧小区改造的意见》，引入社会资本参与改造建设和运营。出台《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法》，允许纳入老旧小区改造的既有建筑进行活化利用，增加公共服务、便民商业设施、市政公用设施，建立健全活化利用既有建筑机制。探索引入社会资本参与路径，印发《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》，鼓励社会资本全链条或分阶段参与老旧小区改造投资、设计、建设、运营和管养等，通过提供公共服务和增值服务，以运营收益反哺社区管养，比如白云区黄石花园采用epc+o模式实施招标，引入社会资本将首批60余套闲置公房改造为青年公寓，为新广州人、青年人提供住所。
居民出资，自主更新。建立激励机制，激发居民主人翁意识。在建设环节，探索居民出资与政府补贴相结合模式，比如番禺区出台相关指引，对业主直接出资改造楼栋本体的项目，财政给予一定比例的补贴；在后续管理环节，引导居民自筹资金作为管养维护经费，比如花都区将业主出资情况作为纳入改造计划的重要衡量因素，设立共管账户引导居民共同出资。此外，探索旧城自主更新模式，编制《广州市城镇危旧房改造实施办法》，支持对老旧房屋拆除翻建，支持成套化改造，改善人居环境。
相关负责人表示，广州市将再接再厉、持续发力，推动老旧小区改造工作走深走实。
聚焦重点，高水平打造精品改造项目，下足“绣花”功夫，以点带面、精雕细琢，下大力气打造一批品质精优、管理精细、长效精品的老旧小区改造亮点项目，进一步提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。
盘活资源，打造可持续发展“好小区”，持续探索建立老旧小区后续管养长效管理机制，通过成片谋划，运用“城市运营”理念，挖掘文、商、旅等价值，摸排盘活辖区低效空间和存量房屋等各类资源，激发片区活力，实现小区自我“造血”以及改造的有机、可持续发展。
北京石景山：坚持首善标准 建设民生改善综合体
北京市石景山区因服务首钢等京西八大厂而设立，作为曾经的老工业区，呈现老厂区多、老房子多、老旧小区多、老龄人口多的“四多”特点。据了解，石景山区现有各类老旧小区177个，建筑面积813万平方米，占全区住宅小区面积的66%。如何提升小区居住品质，解决老旧小区基础设施建设薄弱、小区产权主体复杂、物业管理水平欠佳等问题，成为石景山区高质量发展过程中绕不开的“课题”。
“十四五”以来，按照“一个尊重、五个统筹”的城市工作基本思路以及“四好”建设要求，石景山区落实街区控规、引入社会资本，将老旧小区改造作为城市更新行动重要内容、将“三个革命”作为老旧小区改造的核心内容，着力打造民生改善综合体。
目前，全区108个、552万平方米的老旧小区已实现“应纳尽纳”，188万平方米的老旧小区已完成改造，上下水改造整体实施率近90%，累计完成老楼加梯128部，让更多群众住上好房子、好小区的美好愿景逐步实现。
完善组织机制为改造保驾护航
石景山区坚持规划先行，高质量编制《石景山区“十四五”时期老旧小区改造规划》，建立“三级联动”“五社共治”的老旧小区改造管理体系。同时，立足“小切口”“微改革”，在规划引领、简化审批、资源整合利用、引入社会资本、老楼加梯等方面建章立制。
全面开展老旧小区体检，建立老旧小区全要素数据库，滚动实施信息共享；完成自行车棚改造后便民业态营业执照办理；上线“老楼加梯”小程序，助力居民加梯“一键申请”，全程“挂图作战”，41部电梯加装实现线上确认；优化红线外管线改造审批流程，各类专业管线施工“只改一次、一次到位”。
鼓励试点创新拓展市场化路径
石景山区积极拓展市场化改造路径，初步形成“首开经验”和“鲁谷模式”，为北京市探索引入社会资本参与改造提供了有力支撑。
其中，“首开经验”是区政府与市区属国企合作推进的“区企合作”模式。借助企业搭建的投融资平台及建管一体化、专业化优势，以“非经资产管理运营平台+专业施工+专业管理”的全链条运作机制，助力300万平方米的老旧小区改造项目落地实施。
“鲁谷模式”是以属地街道作为实施主体引入社会资本的“街区改造”模式。通过“一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理”，实现了党建引领下工程改造、物业管理和社区治理全方位统筹、融合、提升。
党建引领基层治理画出最大同心圆
依托“老街坊”议事厅、在职党员“双报到”等市区基层治理品牌，石景山区坚持通过党建引领基层治理，加快物业管理纳入社区治理步伐，实现老旧小区“改得好”，更要“管得好”。
目前，石景山区已实现物业管理、业主委员会（物业管理委员会）、党的组织和工作“三个全覆盖”。通过低效空间再利用、停车收费管理等经营性收益反哺物业管理支出，实现可持续发展。先后出台《石景山区老旧小区服务管理考核奖励办法》《石景山区住宅物业服务项目考核评价工作方案》，政府对物业服务企业的资金支持实现“以奖代补”，老旧小区物业服务收费率由46.27%提升至71%，群众的获得感幸福感安全感稳步提升。
相关负责人表示，石景山区将牢牢抓住让人民群众“安居”这个基点，打造宜居、韧性、智慧城市，为群众创造高品质生活空间。
重庆九龙坡：以“三立”提“三力” 打造老旧小区改造实践样本
九龙坡区位于重庆市主城都市区中心城区，是重庆工业母城、科技创新重镇。近年来，九龙坡区深入践行以人民为中心的发展思想，聚焦群众急难愁盼问题，深入推进老旧小区改造。2019年以来，已实施改造老旧小区181个、634万平方米，惠及群众8.55万户。
立足区情增强“行动力”
作为重庆老工业基地和人口集聚地，九龙坡区城市陈旧度高、老旧小区规模大。据统计，2000年年底前建成的老旧小区共286个、823万平方米，涉及居民11.25万户，改造任务繁重，情况复杂。
为此，九龙坡区坚持系统谋划，不断健全体制机制保障体系。
高位统筹，强化组织保障。构建“区领导带头抓、部门单位协同抓、平台公司具体抓”的责任体系，建立工作领导小组，下设“一办五组”工作机构；建立联席工作会议制度，加强对老旧小区改造工作的指导、监督和检查。
多元融合，强化资金保障。坚持“合理落实居民出资责任、加大政府支持力度、持续提升金融服务力度和质效、推动社会力量参与”，建立资金共担机制，通过多种路径筹措改造资金。比如，红育坡片区改造项目构建政府、社会、居民三方共治、风险共担、利益共享、长效运营机制，形成“居民受益、企业获利、政府减压”多方共赢格局。
因地施策，强化政策保障。结合区情出台《重庆市九龙坡区老旧小区改造和社区服务提升实施方案》，系统构建养老托幼类、治理服务类、实施提升类、土地供应类、资金保障类五大类政策保障体系，涵盖《九龙坡区城市居住区配建补齐养老服务设施专项治理工作方案》《重庆市九龙坡区“一老一小”整体解决方案》等20余个政策标准，科学有序推进老旧小区改造。
立足问题凝聚“向心力”
针对“群众不积极、社会难参与、民意难统一”三大难点，九龙坡区按照“群众点单、专业把关、国企包片”的思路，探索多方参与模式。
群众点单，“五议工作法”集民意。搭建以区级统筹、街道主导、社区协调、居民议事、社会参与为核心的“五议”工作机制，比如民主村老旧小区改造项目通过居民提议、群众商议、社区复议、专业审议、最终决议的方式确定改造方案，将老旧小区改造有机融入基层治理，群众满意度达98%。
专业把关，“三师进社区”解民忧。在民主村社区建立“三师进社区”工作站，引入76位规划师、建筑师、工程师，发挥专业技术优势，配对服务65个社区，引导居民共同参与，推动居民需求落地转化。
国企包片，“投建管运治融”可持续。五大区属国有企业按照“民生优先、分片包干”的工作原则，参与对应区域老旧小区改造，聚焦多元投入、匠心营造、综合管理、商业运营、基层治理、产城融合，“投建管运治融”一体化推进。
立足民生激发“生命力”
九龙坡区把提升老旧小区人居环境、保障群众民生福祉当作头等大事，聚焦基础设施陈旧、环境脏乱差、公共服务功能缺失、管理低效等痛点难点，积极开展“三大革命”，为群众创造高品质的生活空间。
体检先行，开展“楼道革命”。结合市级城市体检工作，按照“听民意、解民忧、疏民怨、惠民众”的工作思路，构建起“城区—社区—小区—房子”四大层级、“基础＋特色”82项指标的体检体系，创新开展居民议事堂、“市民医生”等城市体检公众参与活动，全面查找小区问题，落实“边检边改”。在民主村项目中通过体检工作整理出17项问题清单，针对性提出解决方案，整体改造78栋建筑立面，升级改造楼栋排水、道路、消防、生活垃圾分类等基础设施，提高住房安全韧性。
留改拆增，开展“环境革命”。创新“留改拆增”综合改造模式，留文脉，延续老城历史与特色风貌，保留传统格局，展现多元文化；改功能，利用“边角料”打造公共区域，修葺“老破小”促进价值回归，挖掘零星用地、断头路、桥下空间等闲置地块23万平方米，拆除亭棚违建1000余户，规整边角地等3万平方米；拆危旧，与棚改、治违、除危等多项工作打捆推进，破除安全隐患、路网梗阻和私搭乱建；增价值，补齐照明、管网等市政基础设施，建设社区会客厅、社区食堂、社区健康中心等公共服务设施，打造一刻钟便民生活圈、绿色社区、邻里中心等。
党建统领，开展“管理革命”。九龙坡区以党群服务创新基层治理模式，将党组织下沉到网格，党员干部带头入驻社区服务站；以社区综合党委为中心，联合相关部门、物业服务企业和居民等构建“1+ n”共治模式，形成“共建、共治、共议、共享”的新格局，实现“自管+城管+物管+商管+智管”五管共治和精细、高效、便捷的现代化管理。同时，以数字化赋能打破传统基层治理限制，上线社区数字化管理服务平台，打造驾驶舱和掌上app，将居民、物业服务企业、社区、志愿者和商家连接起来，利用掌上生活、线上办公实现“云上共治”“云上服务”“云上监督”等智慧化管理。
根据全国城镇老旧小区改造工作现场会发言材料整理
摘自 《中国建设报》 2024.05.21
